§650p BGB: Was Architekten vor dem ersten Planungsauftrag vertraglich regeln müssen

Leistungsphase 0, oft auch „Zielfindungsphase“ oder Bedarfsplanung genannt, bezeichnet die vertragliche Vorphase eines Architektur- oder Ingenieurvertrags, wenn zu Projektbeginn noch wesentliche Planungsziele nicht feststehen. In diesem Stadium erarbeitet der Planer eine Planungsgrundlage – etwa Skizzen, Nutzungsabsichten und eine erste Kostenschätzung – um Zweck, Raumprogramm, Dachform und Geschosszahl zu klären. Aus Sicht eines HOAI-Honorarsachverständigen stellt sich dabei immer die zentrale Frage: Welche Leistungen werden vereinbart, und welche Vergütung steht dem Planer dafür zu?

Rechtliche Grundlagen

Die Honorarordnung für Architektinnen und Ingenieure (HOAI) regelt – zumindest seit dem 01.01.2021 rein orientierend – Honorare, nicht aber ausdrücklich eine „Leistungsphase 0“. Sie gliedert Architektenleistungen klassischerweise in die Leistungsphasen 1-9. Die Planungsgrundlage vor LPH 1 fällt daher meist als „besondere Leistung“ nach § 3 Abs. 3 HOAI in den Verantwortungsbereich von Auftragnehmer und Auftraggeber.

Ab 2018 ergänzt das BGB mit §650p ff. das Architekten- und Ingenieurvertragsrecht. Dort ist festgelegt, dass – sobald wesentliche Planungs- und Überwachungsziele noch ungeklärt sind – der Planer eine Planungsgrundlage erstellen muss. Diese Regelung dient dem Schutz des Planers: Bisher lief bei unklaren Zielen oft eine unbezahlte Akquise-Phase. Künftig soll der Planer für das Erarbeiten von Skizzen und Konzepten mit Kalkulation vergütet werden.

Für Verträge nach HOAI 2013 oder HOAI 2021 gilt: Wurde die Honorarvereinbarung nach dem 01.01.2021 getroffen, ist die neue HOAI 2021 anzuwenden. Sie kennt keine starren Mindest-/Höchstsätze mehr. Findet der Vertrag auf die HOAI 2013 Anwendung (z.B. weil er vor 2021 abgeschlossen wurde), gelten Honorarzonen und verbindliche Honorartafeln. Beide Fassungen betrachten jedoch „Bedarfs- und Vorplanung“ nur implizit.

Auch wenn LPH 0 nicht als reguläre HOAI-Phase auftaucht, empfiehlt es sich aus vertraglich- und honorartechnischen Gründen, eine gesonderte Honorarvereinbarung (z.B. anhand einer Berechnungsweise in Anlehnung an die HOAI oder Pauschale) zu schließen, der den Umfang der Leistungen vor  der Leistungsphase 1 (Grundlagenermittlung) genau benennt.

Praxis-Tipp des HOAI Sachverständigen Alexander Fleming: Nach § 650p Abs. 2 BGB entsteht mit Abschluss eines Planungsvertrags automatisch die Pflicht des Auftragnehmers, die Bedarfsplanung zu erstellen. Es empfiehlt sich, bereits vor der Auftragsvergabe mit dem Auftraggeber über die Vergütung dieser Leistung zu sprechen und die Einigung vertraglich festzuhalten, damit diese Planungsleistungen nicht kostenneutral erstellt werden müssen.

Definition und Umfang der Leistungsphase 0 (§ 650p Abs. 2 BGB)

Leistungsphase 0 umfasst alle Arbeiten vor LPH 1, wenn noch unklar ist, welche Ergebnisse der Auftraggeber genau will. Praktisch erfragt der Planer in dieser Phase konkrete Anforderungen: z.B. Nutzung des Gebäudes, Raumprogramm, optische Vorstellungen, Budgetrahmen. Auf dieser Basis erstellt er eine Planungsgrundlage, typischerweise bestehend aus ersten Skizzen, einem Raum- bzw. Funktionsprogramm und einer grob veranschlagten Kostenschätzung.

Entsprechend beginnt die Leistungsphase 0 mit Vertragsabschluss bzw. der ersten Leistungspflicht und endet erst, wenn der Auftraggeber alle geforderten Unterlagen erhalten hat. Danach gilt die Phase als abgeschlossen, und eventuelle Sonderkündigungsrechte treten in Kraft. Gemäß § 650p Abs. 2 BGB soll damit verhindert werden, dass der Planer kostenlos Akquiseleistungen (z.B. Vorentwürfe) erbringt.

Typische Leistungen in LPH 0 können sein:

Obwohl die HOAI (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure) die Leistungsphase 0 als solche nicht kennt oder konkret benennt, hat sich diese Bezeichnung als vor der eigentlichen Planungsphase vorausgehende Planungsleistung im Sprachgebrauch und der gelebten Praxis längst etabliert. Aber nicht nur das Wording, sondern auch die Relevanz der Phase 0 hat den Praxistest längst bestanden und stellt eine der wichtigsten Weichen für erfolgreiche Planungsvorhaben.

• Projekt-Klärung: Aufnahmetermin beim Bauherrn (inkl. Bedarfsanalyse), Gelände- und Objektbegehung.
• Bedarfsanalyse: Erstellung eines Raum- oder Funktionsprogramms anhand der Bauherrnvorgaben.
• Budget- und Kostenplanung: Grobkalkulation nach DIN 276 oder erste Kostenschätzungen inkl. Baupreisindex.
• Terminkoordination: Vorläufige Terminplanerstellung (Genehmigungs- und Bauphasenabschätzungen).
• Abstimmung mit Dritten: Erste Gespräche mit Genehmigungsbehörden oder Fachplanern zu Machbarkeit und Anforderungen.
• Dokumentation: Kurzbericht mit den festgehaltenen Zielen, Trendaussagen, Notizen aus Aufträgen.

Alle diese Tätigkeiten können bei guter vertraglicher Regelung entweder als Grundleistung gelten oder als Besondere Leistungen frei honoriert werden. Oft empfiehlt es sich jedoch, die Leistungen vor LPH 1 als separate Leistungsposition (z.B. „LPH 0 – Zielfindung“) mit eigenem Honorarrahmen zu behandeln.

Abgrenzung zu HOAI-Phasen

Die erarbeiteten Skizzen und Zieldefinitionen sind keine endgültige Planung (LPH 1–3). Sie dienen als Grundlage, entscheiden aber nicht über alle späteren Planungsinhalte. Insbesondere sind sie nicht Teil von LPH 1 (Grundlagenermättlung) im Sinne der HOAI, sondern können als Vorleistung zum Vertragsgegenstand hinzugefügt werden.

Honorar und Vergütungsmodelle

Da keine fixen HOAI-Sätze für LPH 0 existieren, gilt: Die Vergütung muss vertraglich vereinbart werden. Nach § 3 Abs. 3 HOAI sind „besondere Leistungen“ frei vereinbar. In der Praxis gibt es drei gängige Modelle:

• Honorarzonen-Honorar (nach HOAI): Wird LPH 0 als Teil des HOAI-Leistungsbildes definiert und erfolgt ein anschließender Auftrag für LPH 1ff., kann das LPH 0-Honorar innerhalb des Preisrahmens der HOAI berechnet werden. Seit HOAI 2021 gilt nur noch der Grundsatz einer angemessenen Vergütung, es gibt keine Mindestsätze mehr.
• Stundenhonorar: Der Planer stellt seine tatsächlich aufgewendete Zeit in Rechnung. Flexibel, da unvorhersehbarer Aufwand direkt abgerechnet wird. Nachteil: Kalkulation für den Auftraggeber unsicher.
• Pauschalhonorar: Für die gesamte LPH 0 wird ein Festpreis vereinbart (z.B. 2.000 € netto für Skizzen und Kostenschätzung). Klarheit für beide Seiten, aber Mehraufwand geht zulasten des Planers – Puffer einplanen.

Honorarzone-Beispiel: Ein Architekt vereinbart Zone III für ein Wohngebäude. Für LPH 0 verlangt er ca. 2 % des Gesamthonorars als Anzahlung. Bei einem Gesamthonorar von 50.000 € netto wären das 1.000 € – dieser Betrag wird später mit dem Gesamthonorar verrechnet.

Stundenhonorar-Beispiel: Ein Ingenieur setzt 10 Std. à 100 € netto an (= 1.000 € für max. 10 Std.). Fallen tatsächlich 12 Std. an, ist eine Nachforderung vorab zu regeln.

Pauschalhonorar-Beispiel: „LPH 0 zum Pauschalpreis 2.500 € netto, inkl. zweier Entwurfsvarianten und Kostenschätzung.“ Bei Mehrleistungen (z.B. drei Varianten) wäre Zusatzhonorar gesondert zu vereinbaren.

In allen Modellen kann Anrechenbarkeit eine Rolle spielen: Vereinbart der Bauherr nach LPH 0 auch die folgenden Phasen, wird das LPH 0-Honorar oft mit dem Gesamtauftrag verrechnet.

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Verhandlungs- und Praxistipps

• Frühzeitige Klarheit: Ohne genaue Zielvorgaben ist eine Zielfindungsphase notwendig – das sollte von Anfang an kommuniziert werden. Statt „kostenlos ausprobieren“ lieber „Vorplanung gegen Honorar“.
• Schriftliche Bestätigung: Nach dem Kundengespräch ein schriftliches Angebot schicken, in dem LPH 0 explizit erwähnt ist.
• Transparenz schaffen: Budgetrahmen festlegen. Nach HOAI 2021 gelten keine Mindestsätze – ohne schriftliche Vereinbarung ist man schutzlos.
• Dokumentation für Honorar: Leistungsnachweis führen (Zeiterfassung, Tätigkeitsberichte). Der BGH betonte, dass bei freier Kündigung nur tatsächlich erbrachte Leistungen vergütet werden.

Streitlösungen und Rechtsprechung

Ein Meilenstein ist das BGH-Urteil vom 17.11.2022 (Az. VII ZR 862/21): Kündigt der Bauherr vor Abschluss der Zielfindungsphase, erhält der Planer nur die Vergütung für die bis dahin erbrachten Leistungen.

Wichtig: Der Planer muss dem Auftraggeber alle geforderten Unterlagen vorlegen, bevor dieser kündigen kann. In der Entscheidung war die fehlende Kostenschätzung ausschlaggebend dafür, dass kein Sonderkündigungsrecht bestand.

Bei kleineren Honorarkonflikten kann auch die Honorarkammer der Architekten- bzw. Ingenieurkammer eingeschaltet werden.

Praxis-Tipp des HOAI Sachverständigen Alexander Fleming: Dokumentiere alle Absprachen mit dem Auftraggeber – E-Mails, Gesprächsnotizen, Änderungswünsche. In einer E-Mail sollte z.B. stehen: „Wir bestätigen Ihre Wünsche bezüglich [Dachform/Projektziel] auf Basis unserer letzten Besprechung. Als nächste Schritte erstellen wir Ihnen die benötigte Planungsgrundlage.“ Solche Dokumentationen sind in Streitfällen sehr relevant – fehlt eine solche, ist eine nachträgliche Feststellung der erbrachten Leistungen kaum möglich.