Vorbemerkungen im Leistungsverzeichnis: Was Architekten wissen müssen

Das Wichtigste im Überblick: 

• Vorbemerkungen sind rechtlich bindend und gelten für alle Positionen im LV. Wer sie vernachlässigt, riskiert teure Nachtragsstreitigkeiten.
• Vorlagen für Vorbemerkungen sparen Zeit, ersetzen aber kein Nachdenken. Veraltete oder nicht angepasste Vorlagen sind einer der häufigsten Fehler in der Praxis.
• Nicht alles ist zulässig: Pauschale Risikoübertragungen auf den Auftragnehmer oder der generelle Ausschluss von Nachtragsrechten sind rechtlich unwirksam.

Vorbemerkungen sind das juristische Fundament jedes Leistungsverzeichnisses – und trotzdem werden sie oft als Formalität behandelt. Wer hier spart, zahlt spätestens beim ersten Nachtrag.

Dieser Artikel erklärt, was LV-Vorbemerkungen sind, was hineingehört, was zulässig ist und wo die häufigsten Fehler liegen.

Was sind Vorbemerkungen im LV?

Vorbemerkungen sind allgemeine Regelungen, die dem Positionsteil eines Leistungsverzeichnisses vorangestellt sind und für alle darin enthaltenen Positionen gelten. Sie sind kein Anhang und keine Fußnote, sondern ein vollwertiger Bestandteil des Bauvertrags.

Während einzelne LV-Positionen konkrete Leistungen beschreiben (z. B. „Liefern und Einbauen von Kalksandsteinmauerwerk"), legen Vorbemerkungen die übergreifenden Rahmenbedingungen fest:

• Was ist ohne gesonderte Vergütung inklusive?
• Wie wird abgerechnet?
• Welche Qualitätsstandards gelten?
• Wer trägt welche Risiken?

Rechtliche Grundlage der Vorbemerkungen

Einmal in den Bauvertrag einbezogen, entfalten Vorbemerkungen volle Bindungswirkung. Sie können die VOB/C-Regelungen konkretisieren und im zulässigen Rahmen modifizieren.

Werden Vorbemerkungen als Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB) eingestuft – was bei standardisierten, nicht verhandelten Klauseln häufig der Fall ist – greift die AGB-Kontrolle nach §§ 305 ff. BGB. Unklare oder den Vertragspartner unangemessen benachteiligende Klauseln können dann unwirksam sein.

Abgrenzung zu anderen Vertragsbestandteilen

• Vorbemerkungen regeln Ausführungs- und Abrechnungsbedingungen für ein konkretes Gewerk oder einen LV-Abschnitt – positions- und gewerkeübergreifend.
• Baubeschreibung beschreibt das Gebäude als Ganzes, weniger die Ausführungsdetails einzelner Leistungen.
• LV-Positionen beschreiben die konkrete Einzelleistung mit Menge, Einheit und Kurzbeschreibung.
• VOB/B / AVB regeln das Vertragsverhältnis auf normativer Ebene.

Bei Widersprüchen gilt im VOB-Vertrag: Besondere Vertragsbedingungen gehen allgemeinen vor, projektspezifische Regelungen gehen Normtexten vor. Gut formulierte Vorbemerkungen nutzen diese Hierarchie.

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Vorbemerkungen: typische Inhalte und häufige Klauseln

Die Inhalte der Vorbemerkungen im Leistungsverzeichnis variieren je nach Gewerk und Projekttyp. Die wichtigsten Kategorien im Überblick:

1. Allgemeine Ausführungsbedingungen

Hier werden die grundlegenden Rahmenbedingungen der Bauausführung festgelegt. Dazu gehören Bauzeitenregelungen und erlaubte Arbeitszeiten – besonders relevant bei Innenstadtlagen oder Lärm-Auflagen –, Zufahrtsbeschränkungen sowie Angaben zu verfügbaren Lager- und Arbeitsflächen auf der Baustelle. All diese Punkte haben direkte Auswirkungen auf die Kalkulation des Auftragnehmers und sollten daher so präzise wie möglich formuliert sein.

Beispiel: „Die Baustelle ist nur Montag bis Freitag von 7:00 bis 17:00 Uhr zugänglich. Samstagsarbeit bedarf der vorherigen schriftlichen Zustimmung des Auftraggebers."

2. Nebenleistungen und Erschwernisse

Dieser Abschnitt legt fest, welche Leistungen ohne gesonderte Vergütung erbracht werden müssen – also was im Einheitspreis enthalten ist, auch wenn es in der Positionsbeschreibung nicht explizit erwähnt wird.

Beispiel: „Im Einheitspreis enthalten sind das tägliche Beräumen und Reinigen des eigenen Arbeitsbereichs sowie das Aufstellen und Vorhalten aller erforderlichen Schutzmaßnahmen für fertiggestellte Vorleistungen angrenzender Gewerke. Die Entsorgung von Verpackungsmaterialien und eigenem Bauschutt ist ohne gesonderte Vergütung im Preis einzuschließen."

Achtung: Übermäßig weite Nebenleistungsklauseln können AGB-rechtlich unwirksam sein. Was als „übliche Nebenleistung" gilt, regelt die VOB/C-Norm des jeweiligen Gewerks.

3. Abrechnungsregeln

Abrechnungsregeln legen fest, nach welchen Grundsätzen das Aufmaß genommen wird – etwa ob In-situ-Maß, Fertigmaß oder Achsmaß gilt –, wie An- und Abzüge für Öffnungen behandelt werden und wie mit Mengenabweichungen gegenüber der Ausschreibung umzugehen ist. Klare Abrechnungsregeln sind investierte Zeit – unklare kosten das Mehrfache beim ersten Aufmaßstreit.

Beispiel: „Die Abrechnung von Mauerwerksleistungen erfolgt nach Fertigmaß. Öffnungen bis 2,5 m² werden nicht abgezogen; bei Öffnungen über 2,5 m² wird die tatsächliche Öffnungsfläche vollständig in Abzug gebracht. Mengenabweichungen bis ±10 % gegenüber der Ausschreibungsmenge berechtigen nicht zur Anpassung des Einheitspreises."

4. Qualitäts- und Materialvorgaben

Hier werden Mindeststandards für Materialien und Ausführung definiert, Güteprüfungen und Zertifikate benannt sowie Anforderungen an die Qualifikation des eingesetzten Personals festgelegt.

Beispiel: „Alternativprodukte zu den ausgeschriebenen Fabrikaten sind nur zulässig, wenn sie in Funktion, Qualität, Optik und technischen Kennwerten nachweislich gleichwertig sind. Der Auftragnehmer hat die Gleichwertigkeit spätestens 14 Tage vor Einbau schriftlich nachzuweisen. Die Entscheidung über die Zulassung obliegt dem Architekten."

Achtung: Eine pauschale Formulierung wie „Gleichwertige Fabrikate sind zulässig" ohne weitere Kriterien führt regelmäßig zu Diskussionen und sollte durch ein klares Genehmigungsverfahren ergänzt werden.

5. Koordinations- und Schnittstellenregelungen

Dieser Abschnitt regelt, wer welche Koordinationspflichten gegenüber anderen Gewerken trägt, wie Behinderungen zu melden sind und nach welchem Verfahren Vorleistungen übergeben und abgenommen werden. Klare Schnittstellenregelungen vermeiden die typische Situation, in der zwei Gewerke aufeinander warten – und beide behaupten, der andere sei in der Pflicht gewesen.

Beispiel: „Der Auftragnehmer ist verpflichtet, seine Arbeiten mit den parallel ausführenden Gewerken abzustimmen und an den wöchentlichen Baubesprechungen teilzunehmen. Behinderungen durch Vorleistungen sind unverzüglich, spätestens jedoch binnen 48 Stunden nach Bekanntwerden schriftlich beim Bauleiter anzuzeigen. Andernfalls entfällt der Anspruch auf Bauzeitverlängerung."

6. Sicherheits- und Umweltanforderungen

Zuletzt sollten alle relevanten Arbeitsschutzanforderungen (TRBS, BaustellV), Pflichten zur Vorlage von Entsorgungsnachweisen und Schutzmaßnahmen für angrenzende Gebäude und sensible Nutzungen benannt werden. Bei Abbrucharbeiten ist die Schadstoffthematik besonders wichtig: Wer hier keine klaren Vorgaben macht, riskiert ungeklärte Verantwortlichkeiten und Verzögerungen.

Beispiel: „Der Auftragnehmer hat für alle Abbruchmaterialien, die schadstoffhaltig sein könnten (insbesondere PAK-haltige Klebstoffe, Asbest, KMF), vor Beginn der Arbeiten eine Schadstoffuntersuchung vorzulegen bzw. auf die vom Auftraggeber beigestellte Schadstofferfassung zu verweisen. Entsorgungsnachweise sind dem Bauleiter innerhalb von fünf Werktagen nach Entsorgung zu übergeben."

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Vorbemerkungen: Was ist zulässig – und was nicht?

Zulässige Vorbemerkungen

• Konkretisierung der VOB/C: Die DIN-Normen lassen zahlreiche Spielräume. Vorbemerkungen können diese projektspezifisch ausfüllen.
• Erweiterung von Nebenleistungen: Im zumutbaren Rahmen möglich – solange es verhältnismäßig ist und dem Auftragnehmer bei der Kalkulation erkennbar war.
• Höhere Qualitätsstandards: Zusätzliche Gütenachweise, spezifische Verarbeitungsvorschriften, Materialanforderungen über Norm – grundsätzlich zulässig.
• Abrechnungsmodifikationen: Abweichungen von Standardaufmaßregeln sind möglich, solange erbrachte Leistungen nicht systematisch unvergütet bleiben.

Unzulässige Vorbemerkungen

• Überwälzung des Baugrundrisikos: Das Risiko unbekannter Bodenverhältnisse liegt beim Auftraggeber. Klauseln wie „Der Auftragnehmer hat sich vor Angebotsabgabe über die Bodenverhältnisse zu informieren" sind in dieser Pauschalität rechtlich unwirksam.
• Pauschaler Ausschluss von Nachtragsrechten: Verstößt gegen § 2 VOB/B. Der Anspruch auf angemessene Vergütung bei geänderten Leistungen ist nicht vollständig abdingbar.
• Unklare Formulierungen: Nach § 305c BGB gehen Unklarheiten zulasten des Verwenders – also des Auftraggebers. Eine Klausel, die man selbst nicht eindeutig interpretieren kann, hat im LV nichts zu suchen.
• Überraschende Klauseln: AGB-rechtlich unwirksam sind Klauseln, mit denen der Auftragnehmer nicht rechnen musste – z. B. wenn Leistungen als inklusive definiert werden, die üblicherweise gesondert berechnet werden.

Die häufigsten Fehler bei Vorbemerkungen

• Copy-Paste aus dem letzten Projekt – ohne zu prüfen, ob Normenverweise noch aktuell sind, ob die Klauseln zum Gewerk passen und ob projektspezifische Besonderheiten berücksichtigt wurden. Was bei einem Neubau im Gewerbepark funktioniert, kann bei einer denkmalgeschützten Sanierung gefährlich falsch sein.
• Widersprüche mit den LV-Positionen – wenn Vorbemerkungen und Positionsteil von verschiedenen Personen oder zu verschiedenen Zeitpunkten erstellt werden, schleichen sich Inkonsistenzen ein. Ein klassisches Beispiel: Die Vorbemerkung erklärt die Entsorgung zur Nebenleistung, doch eine separate Position setzt dafür einen Einheitspreis an. Im Streitfall ist unklar, was gilt.
• Zu vage formuliert – Klauseln wie „Sämtliche erforderlichen Nebenleistungen sind im Einheitspreis enthalten" klingen vollständig, sind es aber nicht. Was „erforderlich" bedeutet, legt jede Partei anders aus. Gute Vorbemerkungen benennen Leistungen konkret, nicht pauschal.
• Keine Abstimmung mit dem Bauherrn – wenn der Bauherr die Vorbemerkungen erst nach Vertragsschluss zu Gesicht bekommt und andere Vorstellungen zu Qualitätsstandards oder Abrechnungsmodalitäten hat, ist der Konflikt vorprogrammiert auf Kosten des Architekten.
• Fehlende Versionspflege im Büro – wenn nicht klar ist, welche Vorlage die aktuelle ist, greift jeder Mitarbeiter zu einer anderen Version. Das Ergebnis: inkonsistente Ausschreibungen, im schlimmsten Fall mit veralteten oder bereits als unwirksam erkannten Klauseln.

Empfehlung: Vorbemerkungen für Großprojekte oder ungewöhnliche Konstellationen vor dem Versand juristisch prüfen lassen. Die Kosten sind im Vergleich zu einem einzigen Nachtragsstreit marginal.

Vorbemerkungen Muster: Wann Vorlagen sinnvoll sind

Wer regelmäßig ausschreibt, kommt nicht um Vorlagen herum. Die Frage ist nicht ob, sondern wie man sie einsetzt.

Was Vorlagen für Vorbemerkungen bringen

Der offensichtlichste Vorteil ist Zeitersparnis: Wer nicht bei jedem Projekt von Null anfängt, kann schneller ausschreiben. Gerade in Büros mit hohem LV-Aufkommen ist das ein echter wirtschaftlicher Faktor.

Dazu kommt Konsistenz: Wenn alle LVs desselben Büros auf denselben Vorlagen basieren, entsteht eine kohärente Ausschreibungskultur, die Auftragnehmer kennen und schätzen.

Zuletzt fördern Templates die Vollständigkeit: Ein strukturiertes Formular mit Pflichtfeldern erinnert daran, dass hier noch eine Entscheidung getroffen werden muss – bevor das LV rausgeht, nicht danach.

Wo Vorlagen für Vorbemerkungen scheitern

Das größte Risiko ist die unreflektierte Übernahme veralteter Klauseln: Die VOB/C wird regelmäßig aktualisiert, Rechtsprechung entwickelt sich weiter, neue Bauweisen entstehen. Ein Vorbemerkungen Muster aus dem Jahr 2018 kann Normenverweise enthalten, die längst überholt sind – oder Klauseln, die ein Gericht inzwischen für unwirksam erklärt hat. Wer das nicht prüft, baut auf Sand.

Dazu kommt das Problem der fehlenden Projektspezifik: Eine Vorlage, die für einen schlüsselfertigen Neubau entwickelt wurde, passt nicht ohne Weiteres für eine Kernsanierung im Bestand oder ein Projekt mit besonderen öffentlichen Auflagen. Wer hier copy-paste betreibt, riskiert Klauseln, die schlicht nicht zur Baustelle passen – und im Streitfall nicht greifen.

Ein weiterer, oft übersehener Punkt: Je standardisierter die Verwendung, desto wahrscheinlicher ist eine AGB-Einstufung durch ein Gericht. Das bedeutet, dass Klauseln, die den Auftragnehmer unangemessen benachteiligen, auch dann unwirksam sein können, wenn sie inhaltlich sinnvoll erscheinen.

Die richtige Vorbemerkungen-Strategie

Das Modell, das in der Praxis am besten funktioniert, ist klar: Vorlagen als strukturierten Ausgangspunkt nutzen, nicht als fertiges Endprodukt.

Konkret heißt das: ein gepflegtes Bibliothekssystem mit gewerke- und projekttypenspezifischen Vorlagen, das mindestens einmal jährlich auf Aktualität geprüft wird.

Jede Vorlage enthält Pflichtfelder, die projektspezifisch befüllt werden müssen – Bauzeit, Zufahrt, besondere Anforderungen. Und vor jeder Ausschreibung folgt eine kurze inhaltliche Prüfung: Passt das, was hier steht, zu diesem Projekt und diesem Auftragnehmer?

Wer diesen Prozess konsequent umsetzt, hat das Beste aus beiden Welten: die Effizienz von Templates und die Sicherheit individuell geprüfter Klauseln.

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LV-Vorbemerkungen mit KI erstellen

Die Erstellung professioneller Vorbemerkungen kostet Zeit – nicht wegen der Komplexität einzelner Gedanken, sondern wegen der Vielzahl zu bedenkender Aspekte und der Notwendigkeit zur Konsistenz mit dem restlichen LV.

Moderne KI-Tools können hier konkret unterstützen: projektspezifische Klauselvorschläge auf Basis von Gewerk, Projekttyp und besonderen Anforderungen, automatische Konsistenzprüfung zwischen Vorbemerkungen und LV-Positionen, und eine intelligente Template-Verwaltung, die auf veraltete Klauseln hinweist.

Bei phase0.com arbeiten wir genau an dieser Schnittstelle. Unsere Software unterstützt PlanerInnen bei der strukturierten LV-Erstellung und entwickelt zunehmend KI-gestützte Funktionen. 

Unser Ziel ist nicht, ArchitektInnen zu ersetzen, sondern die zeitaufwendigen, repetitiven Teile zu übernehmen – damit mehr Kapazität bleibt für das, was wirklich planerisches Urteilsvermögen erfordert.

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Checkliste für professionelle LV-Vorbemerkungen

1. Sind allgemeine Ausführungsbedingungen (Bauzeit, Zufahrt, Lager) projektspezifisch formuliert?
2. Sind Nebenleistungen konkret und abschließend benannt – kein pauschales „alles Erforderliche"?
3. Sind Abrechnungsregeln und Aufmaßgrundsätze eindeutig definiert?
4. Gibt es klare Regelungen zur Gleichwertigkeit von Alternativprodukten?
5. Sind Koordinationspflichten und Schnittstellenregelungen beschrieben?
6. Enthält das Dokument aktuelle Normenverweise (VOB/C, aktuelle DIN)?
7. Wurden Vorbemerkungen auf Widersprüche mit einzelnen LV-Positionen geprüft?
8. Sind keine unzulässigen Risikotransfers (z. B. Baugrundrisiko) enthalten?
9. Wurden Vorbemerkungen dem Bauherrn vorgelegt und abgestimmt?
10. Stammen die Vorbemerkungen aus einer gepflegten, aktuellen Vorlage?

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FAQ

Was sind Vorbemerkungen im Leistungsverzeichnis?

Vorbemerkungen sind allgemeine Regelungen am Beginn eines Leistungsverzeichnisses, die für alle darin enthaltenen Positionen gelten. Sie legen Rahmenbedingungen wie Nebenleistungen, Abrechnungsregeln, Qualitätsstandards und Ausführungsbedingungen fest und sind rechtlich bindender Vertragsbestandteil.

Was gehört in die Vorbemerkungen eines LV?

In die Vorbemerkungen gehören: allgemeine Ausführungsbedingungen (Bauzeit, Zufahrt), Nebenleistungen und Erschwernisse, Abrechnungs- und Aufmaßregeln, Qualitäts- und Materialvorgaben, Koordinationspflichten sowie Sicherheits- und Entsorgungsanforderungen. Projektspezifische Besonderheiten wie Lärmschutzauflagen oder eingeschränkte Zufahrten sollten ebenfalls aufgeführt werden.

Sind Vorbemerkungen rechtlich bindend?

Ja. Werden Vorbemerkungen wirksam in den Bauvertrag einbezogen, sind sie für beide Parteien bindend und vor Gericht durchsetzbar. Werden sie als AGB eingestuft, können unangemessen benachteiligende Klauseln nach §§ 305 ff. BGB unwirksam sein.

Wer schreibt die Vorbemerkungen im LV?

In der Regel der planende Architekt oder Fachplaner, entweder eigenständig oder auf Basis von Mustervorlagen. Bei öffentlichen Ausschreibungen werden häufig STLB-Bau-Texte verwendet. Die inhaltliche Verantwortung liegt beim Auftraggeber bzw. dessen Beauftragten.

Müssen Vorbemerkungen für jedes Gewerk neu geschrieben werden?

Nicht neu geschrieben, aber individuell angepasst. Gewerke- und projekttypenspezifische Vorlagen sind sinnvoll, müssen aber für jedes Projekt auf Aktualität, Vollständigkeit und Projektspezifik geprüft werden.

Was passiert, wenn Vorbemerkungen fehlen?

Ohne Vorbemerkungen gelten automatisch die Regelungen der VOB/C. Das führt nicht zwingend zu Problemen, bildet aber projektspezifische Besonderheiten nicht ab. Fehlende Regelungen zu Nebenleistungen und Abrechnung sind häufige Ursachen für Nachtragsstreitigkeiten.

Können Vorbemerkungen nach Vertragsschluss geändert werden?

Nur einvernehmlich. Einseitige Änderungen durch den Auftraggeber – etwa durch geänderte LV-Fassungen nach Angebotsabgabe – sind rechtlich problematisch und können Schadensersatzansprüche auslösen.

Welche Klauseln in Vorbemerkungen sind unzulässig?

Unzulässig sind insbesondere: die pauschale Übertragung des Baugrundrisikos auf den Auftragnehmer, der generelle Ausschluss von Nachtragsrechten (verstößt gegen § 2 VOB/B), unklare oder mehrdeutige Formulierungen sowie überraschende Klauseln, mit denen der Auftragnehmer nicht rechnen musste.