Wohnflächenberechnung DIN 277 & WoFlV: Alles was Du dazu wissen musst
- In Deutschland gibt es keine gesetzlich vorgeschriebene Methode zur Berechnung der Wohnfläche.
- Nach DIN 277 werden alle konstruierten Flächen berücksichtigt – ideal für gewerbliche oder öffentliche Bauprojekte.
- Nach WoFlV zählen nur nutzbare Wohnflächen – der Standard für private Wohn- und Mietprojekte.
Wenn es um die Wohnflächenberechnung geht, herrscht bei PlanerInnen und EigentümerInnen immer wieder Unsicherheit – und auch Uneinigkeit. Der Grund: In Deutschland gibt es keine gesetzlich vorgeschriebene Methode zur Berechnung der Wohnfläche, sondern mehrere Verfahre.
Die beiden wichtigsten Methoden in der Praxis sind die DIN 277 und die Wohnflächenverordnung (WoFlV), die nachfolgend im Detail erklärt werden.
Wie berechnet sich die Wohnfläche nach DIN 277?
Bei der Flächenberechnung nach DIN 277 werden alle konstruierten Grundflächen berücksichtigt. Die Wohnfläche entspricht also der Grundfläche. Zu diesem Zweck wurde im Jahr 2021 der Begriff Bruttogrundfläche (BGF) eingeführt.
Auch wenn die DIN bei der Berechnung nur zwischen Nutzungsflächen (NUF), Technikflächen (TF) und Verkehrsflächen (VF) unterscheidet, werden oft die Begriffe Wohnfläche nach DIN 277 und Nutzfläche DIN 277 verwendet.
Was gehört zur Wohnfläche nach DIN 277?
Zur Wohnfläche nach DIN 277 gehören:
- Wohn-, Schlafräume, Küchen, Bäder → 100 %
- Wintergärten (beheizt/unbeheizt) → 100 %
- Terrassen, Balkone, Loggien → 100 %
- Keller, Heizungsraum, Waschküche → 100 %
- Raumhöhe spielt keine Rolle
Wann wird die Wohnfläche nach DIN 277 angewandt?
Die DIN 277 (aktuelle Fassung 2021) ist vor allem für Architekt- und IngenieurInnen entscheidend für den gesamten Prozess der Ausschreibung, Vergabe Abrechnung sowie öffentliche Projekte.
Während im privaten Hausbau gelegentlich auch die Wohnflächenverordnung zum Einsatz kommt, wird bei Büro- und Industriebauten fast ausschließlich die Methode nach DIN 277 verwendet. Der Grund ist einfach: Zur realitätsnahen Kalkulation der Baukosten müssen alle konstruierten Nutzflächen unabhängig von ihrer späteren Nutzung berücksichtigt werden.
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Wie berechnet sich die Wohnfläche nach Wohnflächenverordnung (WoFIV)?
Zur Wohnfläche nach Wohnflächenverordnung (WoFIV) gehören vereinfacht gesagt alle Flächen, die sich zum Wohnen nutzen lassen. Das heißt, dass die Grundfläche von der Wohnfläche abweicht. Damit wird dem Wunsch von privaten HauskäuferInnen und MieterInnen entsprochen, nur für Quadratmeter zu bezahlen, die sich auch tatsächlich später nutzen lassen. Deshalb kommt diese Methode fast ausschließlich bei privaten Bauprojekten zum Einsatz. Aus der Sicht vieler PlanerInnen und AuftragnehmerInnen handelt es sich dabei allerdings um eine ungerechtfertigte Minderung der ursprünglich konstruierten Grundfläche, da diese ja in ihrer Gesamtheit Baukosten verursacht und für das Funktionieren des Bauwerks erforderlich ist.
Was gehört zur Wohnfläche nach Wohnflächenverordnung (WoFIV)?
Zur Wohnfläche nach WoFIV gehören:
- Wohn-, Schlafräume, Küchen, Bäder → 100 %
- Flächen mit 1–2 m lichter Höhe → 50 %
- Wintergärten: beheizt 100 %, unbeheizt 50 %
- Balkone, Terrassen, Loggien → 25 %
- Keller, Heizungsraum, Waschküche→ 0 %
Weiter gelten folgende Regeln:
- Die Raumhöhe ist ausschlaggebend für die Berechnung.
- Flächen mit lichter Höhe von 1 bis 2 Metern werden zu 50% angerechnet.
- Flächen mit lichter Höhe unter 1 Metern werden nicht angerechnet.
Nicht zur Wohnfläche gehören u.a. folgende Flächen:
- Schornsteine
- Vormauerungen und Pfeiler
- Treppen mit mehr als 3 Stufen
Wann wird die Wohnfläche nach DIN 277 angewandt?
Die Wohnflächenberechnung nach Wohnflächenverordnung (WoFlV) kommt vor allem bei privaten Wohnprojekten und Mietobjekten zum Einsatz, also überall dort, wo nur die tatsächlich nutzbaren Wohnflächen relevant sind. Sie stellt sicher, dass in Kauf- und Mietverträgen nur die Quadratmeter berechnet werden, die auch tatsächlich als Wohnraum genutzt werden können, und bildet somit die Grundlage für Mietpreise, Kaufpreise und Honorarberechnungen im privaten Wohnbau.
Wohnflächenberechnung nach DIN 277 & WoFlV im Vergleich
Fazit
Die Wahl der Methode zur Wohnflächenberechnung hat weitreichende Konsequenzen für jedes Bauprojekt. Während die DIN 277 alle konstruierten Flächen berücksichtigt und sich deshalb besonders für gewerbliche, öffentliche oder größere Projekte eignet, erfasst die WoFlV nur die tatsächlich nutzbaren Wohnflächen, was vor allem im privaten Wohnungsbau und Mietrecht relevant ist. Diese Unterschiede wirken sich direkt auf die Kalkulation der Baukosten, die anrechenbaren Kosten und das Honorar für Architekt:innen und Planer:innen aus.
Eine klare Festlegung der Berechnungsmethode von Anfang an ist daher essenziell: Nur wenn PlanerInnen und AuftraggeberInnen die Methode einheitlich kommunizieren, können spätere Abweichungen, Missverständnisse oder Streitigkeiten über die Kosten, die Wohnfläche oder die Honorare vermieden werden. Insbesondere bei Projekten, die nach HOAI abgerechnet werden, beeinflusst die Wahl zwischen DIN 277 und WoFlV direkt die Honorarberechnung, da die anrechenbaren Kosten auf der ermittelten Fläche basieren.
